不動産投資に失敗しないために!これだけは押さえておきたい基礎知識
(画像=Billion Photos/Shutterstock.com)

世の中では数多くの不動産投資家が手堅く利益を得ています。ただし、不動産投資にも当然、リスクはあり、「失敗することもある」ということを常に認識しておく必要があります。この記事では、不動産投資の「失敗」にスポットを当てて、どうすれば失敗せずに不動産投資を行うことができるのか、考えてみたいと思います。

不動産投資における失敗とは何を指すのか?

不動産投資はミドルリスク・ロングリターンの投資手法として、株式投資やFXなどと比較しても安定した収益を長期的に得ることができるものですが、全ての不動産投資家が同じように成功するとは限りません。「成功もあれば失敗もある」というのは、全ての投資手法に共通して言えることです。

では、不動産投資における「失敗」とは、どのような状態のことを指すのでしょうか?

空室が長期間発生した

不動産投資は、投資物件を購入して入居者に貸し出し、家賃収入によって利益を得る投資手法です。つまり、投資物件に入居者がいなくなれば、当然のことながら収入は途絶えてしまいます。

「購入当初は満室だった」物件でも、様々な事情を背景に退去者が発生したり、なかなか入居者が決まらず、想定よりも収入が落ち込んでしまうこともあります。

常に入居者がいることがもちろん望ましいのですが、そう簡単にはいかないのも事実です。肝心なのは、こうしたリスクを投資開始時に予見できていたかどうかです。

想定よりもランニングコストが増大した

投資物件の運用は、ある意味で「想定外」の連続です。貯水槽や給排水設備の故障・不具合などは一年を通じて突発的に発生するリスクがありますし、機械式駐車場やエレベーターが導入されている物件の場合、毎月のメンテナンスコストに加えてイレギュラーな修繕費も発生します。

もちろん、こうした突発的な費用をあらかじめ見込むことは非常に困難です。建物の資産価値維持のためにも、メンテナンスの必要が発生したにも関わらず「直さない」という選択をするわけにもいきません。

特に築年数が10年以上経過した中古物件の場合、メンテナンスコストの検討には慎重になる必要があります。

融資金の返済ができなくなった

ほとんどの不動産投資家は、金融機関からの融資を活用して投資物件を購入しています。この時、キャッシュフロー計画を明確に立てていなかったことが原因で、融資の返済ができなくなったケースも、不動産投資の失敗例と言えるでしょう。

融資の返済ができなくなれば、物件を売却して返済に充てることが選択肢として挙げられますが、売却のタイミングによっては、購入時の物件価格を下回る価格で手放さざるを得ないケースもあるようです。

これだけは押さえておきたい失敗しないための鉄則

投資を行っている誰もが「失敗したくない」という思いで行動しています。その中でも上述したような失敗が起こるのは、事前の準備とリスク管理が適切にできていなかったことが原因の一つとして挙げられます。

物件情報を精査する

常に入居率の高い物件を手にするためには、物件情報を詳細にチェックしておく必要があります。その物件の立地や築年数はもちろんのこと、導入されている設備や外観など、あらゆる項目について事前に確認しておきましょう。

ここで注意すべきなのは「入居者にとって魅力的な物件かどうか」という点です。魅力的な物件であれば入居希望者は途絶えないでしょうし、退去者が発生しても、次の入居者がすぐに決まりやすいのです。

資産価値維持のための努力を怠らない

物件は、建築された瞬間から劣化が始まります。これを「経年劣化」と呼びます。物件内の各種設備を適切に管理・メンテナンスし、経年劣化を極力遅らせ、物件の資産価値を維持する努力を怠らないことが必要です。

資金計画を明確に立てておく

物件購入から運用に至るまで、各段階で発生する費用を明確にしておき、「毎月どのくらいの利益が出るのか」を把握しておくことが肝要です。

ここでは、「少し厳しめに数字を設定する」ということを意識すべきです。「費用は少し高めに、収入は少し低めに」設定すると、突発的な修繕の発生や家賃収入の減収にも柔軟に対応することができるようになります。

リスクマネジメントが不動産投資の成功の秘訣

不動産投資を含め、何らかの投資を行う以上は、確実に成功するための準備と心構えをしておく必要があります。具体的な手法は本記事で述べた通りですが、基本的な考えとして「事前に考えられるリスクとそれに対する準備をしておく」ということが必要です。