サラリーマンの資産形成や副業として一般的になりつつある不動産投資。ただ、関心はあるけれど借金に抵抗感があって不動産投資に踏み切れないという人も多いのではないでしょうか。この記事では、借金が怖いという心のメカニズムと借金のリスクを低減する考え方について解説します。
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＜目次＞
1.会社員の信用で不動産投資を始めたいけれど不安
1-1.会社員最大のメリットは「与信」
1-2.年収800万円の会社員 VS 年収1,500万円の中小企業経営者
1-3.入念な情報収集によってリスクを低減させる
2.「良い借金」と「悪い借金」の違い
2-1.不動産投資で借金が「悪くない理由」
2-2.借金が「機会損失のリスク」を避ける
・2つのパターンで比較
3.「与信」からお金を生み出すための3つのポイント
3-1.いくら借金できるのかを知る
3-2.借金から逆算して投資する物件を定める
3-3.実際に物件購入につなげる
4.リスクに備えれば借金は怖くはない
4-1.借金を怖がらない成功者のマインド
1.会社員の信用で不動産投資を始めたいけれど不安
これからの将来は会社からの給料だけでは老後までに十分な貯金をすることが難しいのが現状です。2017年の総務省の家計調査報告では、年金だけでは生活費をカバーできないことも分かっています。
こういった背景から、会社員として勤めながら副業で老後に備えようと考える人も増えています。会社員の副業には様々なものがありますが、不動産投資は関心の高い投資の一つです。
不動産投資は、物件選びさえ慎重に行えば、その後は管理会社と連携することによって手間をかけることなく安定的に収入が得られるというメリットがあります。忙しい会社員にとって、本業以外に時間を割くことは簡単ではありません。だからこそ、不動産投資は会社員に適した副業と言えます。
1-1.会社員の最大のメリットは「与信」
不動産投資が会社員にとって適した副業である理由を考えていきましょう。企業に勤めている人は一般的に、中小企業の経営者などより「ある点」において強いとされています。それは「与信」です。
与信とは「相手に対して信用を与えること」を指します。つまり毎月安定的なお給料を受け取る会社員であれば金融機関からの評価が高く融資が受けやすいため、不動産投資もスタートさせやすくなるわけです。皆さんも一度は「会社員は信用でお金を借りられる」というフレーズを耳にしたことがあるかと思います。
1-2.年収800万円の会社員 VS 年収1,500万円の中小企業経営者
金融機関の審査では有利に働く会社員という立場ですが、では実際に年収800万円の会社員と年収1,500万円の中小企業経営者では、お金を借りられる額（＝融資を受けられる額）にどれくらいの違いがあるのでしょうか。
会社員が金融機関からお金を借りられる上限額は、「勤務先の企業が上場企業かどうか」「勤続年数」「財務状況は悪くないか」「他の金融機関からの借り入れはないか」「家族構成はどうか」などによって異なりますが、一般的には年収の5〜20倍程度だとされています。そのため年収800万円の会社員の場合、例えば年収の10倍程度が上限額に設定されても、8,000万円の借り入れをすることが可能です。
一方で中小企業やスタートアップ・ベンチャー企業の経営者の場合はどうでしょうか。実はこうした企業の経営者の場合、高い年収にしては会社員よりも融資を受けられる額が低くなる傾向があります。特に上場企業に勤める会社員などと比べるとその差は顕著です。
なぜかというと、金融機関は融資審査の際に「収入の安定性」を重視するからです。中小企業の場合、受注が少なくなったり、事業環境が大きく変化したりすることで、一気に資金繰りが悪化することも考えらます。中小企業やベンチャー企業の経営者は役職としては「社長」であっても、たくさんのお金を金融機関から借りられるとは限らないのです。
1-3.入念な情報収集によってリスクを低減させる
このように、不動産投資は会社員にむいている副業であると言えます。しかし、老後に備えて資産を形成することの大切さを感じ、さらに不動産投資に対する興味もあるのに、借金が怖くてなかなか一歩が踏み出せない人も少なくないでしょう。不動産投資に関する知識がない一般人であれば、借金するリスクを恐れるのは当然と言えます。
しかし、借金にリスクがあるからといって選択肢を減らしてしまうのはもったいないことです。きちんと情報収集をして下準備をすれば、リスクを限りなく低減し、収益を最大化することもできるのです。
2.「良い借金」と「悪い借金」の違い
人はなぜ、借金に対して無条件に恐怖を感じるのでしょうか。それは、返済できなかった場合に今既に持っているものを失うのではないかという不安がよぎるためです。
具体的には、家を差し押さえられるのではないか、これまで貯めてきた貯金をはたかなければならないのではないかといった不安を感じます。
しかし、不動産投資の場合はローン返済などの支出が増えるだけではありません。同時に家賃として収入が増加します。家賃収入が返済額を上回るのであれば、借金に対して恐怖を抱く必要はありません。
また、ローン残高のことを考えると気が遠くなるという意見も聞きます。しかし、物件そのものが資産として手元にあるのであれば、ローン残高だけを見て怯える必要はありません。物件の資産価値がローン残高を上回っていれば、いざという時は現金化してしまえば済む話です。
2-1.不動産投資で借金が「悪くない理由」
まとめると、次のような状態であれば借金を怖がる必要はないということです。むしろ、資産形成においては効率的な状態と言えるでしょう。
① 収入＞返済
② ローン残高＜売却価格
借金には「良い借金」と「悪い借金」があります。車や家など生活のために必要なものを購入する借金や、不動産投資など資産をさらに増やすための借金は良い借金です。いわゆる生活に必要な消費や投資に該当するのであれば、借金を過度に恐れる必要はありません。
悪い借金とは、いうまでもなく浪費に該当する借金です。衝動買い、ギャンブル、ゲームへの課金など将来性がなく本来必要でないもののために借金をすることで首が回らなくなると、人生が損なわれてしまう可能性があります。浪費は自分でコントロールできる範囲にとどめておくようにしましょう。
2-2.借金が「機会損失のリスク」を避ける
不動産ローンを組めば、自己資金だけでは購入できない高額な物件を購入でき、このことによって「機会損失のリスク」を避けられるのです。機会損失のリスクとは、早めに投資（＝物件購入）をしなかったことで資産形成にとってはマイナスの影響が出ることを言います。
例えば、2,000万円の中古物件を購入するケースを考えてみましょう。家賃収入は毎月10万円だと仮定します。この場合、以下の2人のパターンで先にその中古物件を無借金状態にできるのはどちらの人のパターンでしょうか？
・2つのパターンで比較
Aさん： 1,500万円のフルローン（年利2.5％）で物件を購入
Aさんは1,500万円のフルローンを組んで物件を購入したとします。この場合、Aさんが毎月の家賃10万円に自ら41,404円を加えて返済を続けていくと、10年でその物件のローンはゼロ円になります。
Bさん：1,500万円を貯めてキャッシュで物件を購入
一方でBさんはコツコツ1,500万円をキャッシュで貯めて物件を購入しようとしました。Aさんと同じように自ら41,404円を毎月出した場合、1,500万円を貯めるのに約363カ月（12年3カ月）掛かります。
結果的にAさんの方が早く物件を無借金で手に入れた状態に
AさんとBさんを比べると、Aさんは10年、Bさんは12年3カ月で物件を無借金で手に入れた状態になっています。つまりAさんはローンを組んででも早く物件を購入したことで、機会損失のリスクを回避できたわけです。
また2人を比べると、Aさんにとっては「2年3カ月」という差の期間分、ローン返済なしで家賃収入を得られる形となります。物件が古くなったことで、例えば家賃収入が月8万円に下がったとしても、その額は「8万円×2年3カ月（27カ月）」で216万円となり、金額にするとこれだけの差が出るのです。
3.「与信」からお金を生み出すための3ステップ
最後に、サラリーマンのメリットである「与信」を有効活用してしっかりと資産を形成するための具体的な3ステップに触れていきましょう。
3-1.いくら借金できるのかを知る
第1ステップは、自分がいくら融資を受けられるかを見極めることです。実際に融資相談を受けにいって金融機関側の反応を見るのが一番早い方法です。本などを参考に大体の額は想像できますが、実際の融資可能額は物件や融資相談をした時期の景況感なども影響してくるため、いまの状態での生の反応をみることが一番良いのです。
3-2.借金から逆算して投資する物件を定める
金融機関からいくらまで借り入れできるかが分かったら、その後はその借り入れ上限額から逆算して物件を探していきます。これが第2ステップです。購入価格や利回りなどをしっかりチェックし、「キャッシュがしっかり残るか」「返済は苦しくないか」などを確認していきます。不動産情報サイトや不動産会社の情報をチェックし、良い物件を見つける努力を惜しまないようにしましょう。
3-3.実際に物件購入につなげる
そして、最後の第3ステップです。実際に不動産を購入し、不動産投資はスタートさせましょう。
4.リスクに備えれば借金は怖くはない
良い借金とはいえ、リスクがないとは言い切れません。家のローンであっても、身の丈に合わない借金であれば返済が苦しくなることもあるでしょう。
良い借金をするうえで大切なのは、将来への見通しと計画性です。しっかりと事前にシミュレーションをすることで、借金のリスクはできる限り低減することができます。不動産投資であれば、情報収集や勉強、信頼できる専門家との出会いによって、将来への見通しを立てることができます。
4-1.借金を怖がらない成功者のマインド
借金を怖がってばかりいては、成功者になるために多くの時間を要してしまいます。「借金をしなければ生み出されない利益がある」ということ、そして「きちんと利益が出ていればローン返済も問題ない」ということを、不動産投資を始める際にはしっかりと理解しておく必要があると言えるでしょう。
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