資産価値の落ちない CFが最大化される不動産
見極めのポイントを解説します。
収益不動産を開発するにあたり用地仕入れや企画設計において、最も大切にしている①立地②構造③設計についてご紹介いたします。不動産投資を考える上で、参考にしていただければと思います。
見極めポイント
① 立地について ～不動産投資で資産価値を落とさない立地選定とは？～
立地戦略は、用地仕入れの最も重要視している項目になります。
こちらは全国と東京都の過去45年の公示地価の推移を現した表です。
過去45年の間に、日本経済はバブル崩壊とリーマンショックを経験してきました。その間、公示地価は上下動を繰り返しながらも上昇しており、全国の公示地価が2.9倍に推移しているのに対し、東京都の公示地価は約4倍にも上昇しているのがわかります。
相続税の計算の根拠となる固定資産評価額に大きく影響する公示地価に注目なければなりません。
さらに東京都の公示地価を切り取ってみますと、東京23区は2000年以降横ばいなのに対し、
千代田区、中央区、港区の都心3区は2倍以上、また都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）についても公示地価が2倍近く上昇しています。
つまり、東京都は45年で地価が4倍に上昇していると示しましたが、それを牽引しているのは、特別区であり、特に、都心3区、都心5区と言われる中心エリアであるということがわかります。
次に不動産価格に大きな影響を与える人口の推移を見てみますと、全国的に、減少か、横ばい傾向にあるのに対し、東京の人口はゆるやかに、増え続けていることがわかります。
不動産マーケットを考える上で人口がどのくらいなのか？将来どう推移するのか？ということが非常に重要であり、今後の不動産マーケットは、東京、特に都心の一極集中が進むものと考えています。
こちらは都心5区の過去30年間のオフィスの賃料、空室率を現したグラフになります。
オフィスの賃料、空室率は増減幅が非常に大きく、経済情勢の影響を受けやすいことがわかります。
経済情勢がよい時は空室率も賃料も大きく上がっていく傾向にありますが、反対に経済情勢が悪化すると、すぐに下落しやすい特徴を持っていることがわかります。
次に首都圏の賃貸住宅の空室率を確認してみますと、神奈川県、埼玉県、千葉県の空室率は高く、変動幅も大きいことがわかります。
一方、東京都は、他の3県に比べ約3ポイントも低く、変動率も低く、安定感があることがわかると思います。
次に東京都23区の賃料推移のグラフになります。
東京23区の賃料住宅は、バブル崩壊やリーマンショック時も賃料下落は起きておらず、社会情勢の影響を受けにくく、安定した賃料を保っていることがわかります。
実際に当社でもコロナ以降でも多くの投資ファンドから開発物件を供給してほしいとのオファーをいただいております。世界中の投資も東京の住宅に対する評価が高いことを実感しております。
これまでさんざん東京、特に都心のよいところをご説明してきましたので、当社が東京推しなのはご理解頂けたかと思いますが、反対にデメリットもお話しておきますと、良いエリア、特に東京のいいところの価格は当然高くなります。
賃料水準が高く、空室リスクも低く、安定的ですが、言い換えるとリスクが低い分、リターンも低くなるということも考えておかなければなりません。
それでも、資産性の高さと安定性を考慮しますと、「立地」戦略においては、東京の好立地を選択することを強くおすすめ致します。
見極めポイント
② 構造について ～CFを最大化するための構造とは？～
CFを最大化するための構造のとは？？
それは何かといいますと、鉄筋コンクリート造になります。
鉄筋コンクリート造、いわゆるRC造を選ぶ理由は多くありますが、まずは法定耐用年数の長さです。
法定耐用年数とは、法律で定められた建物の賞味期限のようなもので、木造は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年と、圧倒的にRC造の賞味期限は長く定められています。
では、法定耐用年数が長いと、何がいいのか。
まず、法定耐用年数が長いとファイナンス面で非常に有利になるということです。
一般的には、
・ローン返済期間が長くなるということ。
・そして、(ローン返済期間が長くなると)金利が低く抑えられる(可能性が高いという事)。
・また、金融機関と月々の支払い額を抑えて売却時にまとめて返済するといったような、「テールエンド型」のファイナンス交渉がしやすいなどのメリットが挙げられますが、反対に、木造・鉄骨造ではRC造に比べて、有利なファイナンス条件が引き出しにくい、という事もRC造をお勧めする理由となります。
また、RC造は、木造、鉄骨造に比べ、最も堅牢(けんぎゅう)な素材のため、建物の老朽化や設備の劣化も招きにくく、将来に渡り、メンテナンスコストを抑えることも可能になり、法定対応年数が長いという事は、リセールをする際の「資産価値の低下」を防ぐ効果もあります。
ですので、建物の構造を考えた場合、RC造で法定対応年数を最大限活用できる「新築」、もしくは「築年数の浅い物件」を選ぶのがオススメとなります。
こちらの表は建物の構造別賃料単価の一覧表になりますが、構造上の問題は賃借人の評価にも当然影響しまして、RC造は、他の構造に比べて賃料を高く設定できることはもちろん、賃料が下落しにくいという特徴もあります。
賃料が下がらなければ、期待したリターンを長期的に維持できるため、将来的に再販する時の不動産価格の下落幅も小さくなります。
また、木造や鉄骨造も新築時には賃料が高く設定できるように見えますが、数年経って、賃借人が数回転した後は、賃料が新築時から大きく下落することもよくありますので、検討の際は注意が必要となります。
見極めポイント
③ 設計 ～入居率を上げ、支出を抑える設計とは？～
まず、CFを最大化するためのポイントとして、当たり前の話ですが、得られる収入を最大化して、支出を最小化するという事がポイントとなります。
要するに、高い賃料を安定的に確保して、支出を最小限に抑えることが最も重要になります。
では、どのようにして建物を設計すればキャッシュフローが最大化できるのかをご説明させていただきます。
実は「とくべつ」なことはなくて、いかに賃料を得られる貸床面積を増やすか？
いかに管理・メンテナンス費用のかかる共用部・設備を減らすか？
これに加えて、いかに入居者が住みたくなるデザイン性、いかに住み続けたくなるような快適な住空間を作り出すかが大切になってきます。
単純に、「清掃回数を減らす」とか「設備メンテナンスの回数を減らす」などの支出削減を行ってしまうと住環境を悪化させ、入居率の低下につながる可能性がありますので、設計段階から設備・共用部につてはミニマムに計画することも重要なポイントとなります。
また、建物自体をコンパクトに設計することで共用部や無駄な設備を排除できる事もあり、
例えば、4階、5階の低層マンションであれば、企画・設計次第ではエレベーターを設置しなくても賃料・入居率を維持でき、支出を抑制することも可能です。
開発事例のご紹介
上記のポイントを抑えて、収益不動産を企画・開発しておりますので,
次は、それらの事例を少しご紹介させていただきます。
シリーズ名は「LEGALAND」（リーガランド）と言いまして、
「低層」・「コンパクト」で管理のしやすい賃貸マンションシリーズとなります。
LEGALANDの特徴としましては
これはどういうことかと言いますと、共用部を最小限に設計し、エレベーターなどの付帯設備を
出来るだけ省くことで維持・管理コストがなるべく低くなる様設計し、収益の最大化を図っているという事です。
これはとても重要な事で、土地・建物を1棟で所有するという事は将来的な建替えや、土地の
再活用も可能になるという事です。先程お話しました通り、土地は長い目でみれば上がりますが、建物は経年劣化で必ず価値が下がります。
将来設計という意味でも土地建物を同時に所有することが、資産価値を落さないためには欠かせないポイントとなります。
こちらは購入者層の幅を持たせるための設定で、将来売却する際も幅広い層に売却可能となります。
こちらは貸床単価の最大化につながります。
先程ご説明した通り、融資に有利な構造。また、木造や鉄骨造に比べて資産価値が増え、担保評価UPにも貢献します。
当社が一番こだわってきました立地についてですが、LEGALANDは、都心6区および城南エリア、城西エリアと呼ばれる人気エリアを中心に開発を行っていて、現在、都内で約90棟の開発実績があります。
購入者は相続税含め節税対策需要から外資系ファンド迄幅広くオファーをいただいております。
LEGALANDの特徴として、用地仕入には路線価にも考慮して検討します。
例えば、住居系の場合、大通りに面していても裏通りに入っていても家賃に大きな差は生じませんし、むしろ裏通りのマンションの方が生活環境としては、セキュリティ面やプライバシー上、好まれることもあります。
固定資産評価額の基準になる路線価は、「大通り沿い」と「裏通り」では大きな差が生まれるため、支出を抑えるためには欠かせない要素となります。
以前当社で開発したLEGALAND高円寺という物件ですが、グッドデザイン賞を受賞しました。
「LEGALAND」シリーズは、シリーズとして、徹底的な経済設計をコンセプトに企画しておりますが、デザインについては物件、物件でそのエリア、街のイメージ、借りる方のターゲット層を鑑みて各々が唯一無二のファサードデザインを持っています。
そのため、これ以外にもグッドデザイン賞を受賞した物件もいくつかございます。
ご興味のお有りの方、詳細資料をご希望の方は下記へお問い合わせ下さい。
詳細資料お問い合わせ先
株式会社LeTech
yanusy@letech-corp.net
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