ウチの土地はどちらが向いている？アパート経営と駐車場経営
(画像=Jakub Krechowicz/Shutterstock.com)
澤田朗
澤田朗
1971年生まれ、東京都出身。FP事務所FP EYE代表。NPO法人日本相続士協会理事・相続士・AFP。相続税評価額算出のための土地評価・現況調査・測量や、遺産分割対策、生命保険の活用等、専門家とチームを組みクライアントへ相続対策のアドバイスを行っている。設計事務所勤務の経験を活かし土地評価のための図面作成も手掛ける。個人・法人顧客のコンサルティングを行うほか、セミナー講師・執筆等も行う実務家FPとして活動中。

土地の有効活用を考える際は、立地条件や大きさ、活用の目的等によって選択肢が変わってきます。代表的なものとしてアパート・マンション経営や駐車場経営が挙げられますが、今回はこの2つの活用方法について、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのか、土地の立地や形状による向き不向き等も合わせてお伝えしていきます。

アパート、マンション経営のメリット、デメリット

メリットとしてまず挙げられるのは、長期間にわたって収入が得られる点です。毎月の家賃を現役時代はもちろんセカンドライフの収入源として準備することができます。また更地の場合と比較して、税制面でのメリットもあります。「小規模住宅用地」に該当すれば、土地の課税標準額が固定資産税は1/6・都市計画税は1/3、「一般住宅用地」に該当すれば土地の課税標準額が固定資産税は1/3・都市計画税は2/3となり、税負担の軽減が見込めます。

相続税の場合にも、土地・建物の所有者が同じ場合には「貸家建付地」として評価され、更地の場合と比較して相続財産としての評価額が軽減でき、相続対策にも活用できます。

反面、デメリットとしては初期投資の金額が大きくなる点が挙げられます。初期費用を自己資金で準備できない場合には借入をして始めることができますが、変動金利で返済を行う場合にはその後の金利上昇のリスクもあります。また、一度始めたら途中で他の土地活用への転用が難しい点や、空室リスク、建物の老朽化に伴う修繕費用の負担・家賃の下落リスクも考えられます。

駐車場経営のメリット、デメリット

駐車場経営のメリットとしては、初期投資が少なく比較的低リスクであることが挙げられます。月極・時間貸駐車場のいずれも数台の車が止められるスペースを確保すれば良く、小さな土地であっても始めることが可能です。また、他の土地活用への転用も比較的容易となります。アパート経営と違い、利用者に事前に通知等を行うことで駐車場経営をやめて更地に戻す、アパート経営を始める、といったことが可能となります。

一方で初期投資が少ない分、アパート経営に比べて収益も少なくなります。管理を業者に依頼する場合には管理費がかかる他、固定資産税等の負担や、ローンを組んだ場合には毎月の返済も発生します。これらを考慮すると収益が思いのほか少なくなる事も考えられます。また、税制上は更地として扱われるため、アパート経営のように固定資産税や都市計画税の税負担軽減や相続税の財産の評価減のメリットは受けられません。

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土地の特性や活用の目的等を考慮して判断を

駐車場経営、アパート経営ともに、まずは周辺地域にニーズがあるかどうかを確認する必要があります。例えば駐車場であれば、周辺に商業施設や繁華街があれば時間貸駐車場の数や立地条件、稼働率はどれくらいか、住宅街であれば時間貸駐車場と合わせて月極駐車場の数や稼働率等を調査する必要があります。

アパート経営であれば、その地域の世帯数や人口動態の推移、他の賃貸物件の家賃相場や空室率、築年数等も把握しておく必要があります。また単身者・ファミリー層のどちらが多い地域なのかによって、建築計画やそれに伴う予算等も変わってきます。

さらに土地の形状や間口・奥行の距離等によって、駐車場は台数、アパートの場合には入居世帯数の見込みも変わってきます。こちらも初期費用に対してどれくらいの収益が上げられるのか、事前にシミュレーションしておくことが必要です。

土地の活用方法は様々ですが、このような調査には時間と労力がかかりますので、専門家に調査等を依頼して、お手持ちの土地をどのように有効活用できるかどうか確認してみてはいかがでしょうか。