不動産投資
2019.3.28

不動産投資における利回りの種類と注意点

(画像=apveanz / Shutterstock.com)
(画像=apveanz / Shutterstock.com)
不動産投資で物件を購入するとき、重要な判断材料となるのが利回りです。利回りには種類があるため、意味の違いや計算方法を理解し、表面的な数字にだまされないようにしなければなりません。今回は、利回りの種類や購入前のチェックポイントについて解説します。

表面利回りとNOI利回り(実質利回り)の違い

利回りというのは、不動産投資をすると非常によく耳にする単語です。利回りには、いくつかの種類があるため、不動産会社の営業マンと話すときは、どの意味で利回りという単語を使っているのか見極めることが必要です。利回りには、大きく分けて表面利回りとNOI利回り(実質利回り)の2つがあります。表面利回りは、「年間の家賃収入÷不動産の購入価格」という計算式で出すことができます。

表面利回りは、満室状態を想定して計算するため、空室リスクが考慮されていません。表面利回りでは理論上の家賃収入と不動産の購入価格という2つの要素しか加味されていないため、不動産の購入価格が高ければ当然利回りは下がります。表面利回りはその名の通り、表面的にその不動産を判断するときに参考となる指標です。

NOI利回りのNOIは、「Net Operating Income」の略で、ネット利回りと呼ばれることもあります。「(年間の家賃収入×入居率-維持管理にかかる経費)÷(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸費用)」で算出可能です。NOI利回りは、空室リスクや経費、購入にかかる諸費用などを加味していることから、表面利回りよりはるかに実態に即した利回りといえます。

不動産投資で物件を購入するときは、表面利回りだけでなく、エリアや築年による空室率や修繕費をある程度想定したNOI利回りで投資判断をすることが重要です。

NOI利回りの計算方法

NOI利回りは、表面利回りと比べて計算のために用いる項目が多いという特徴があります。入居率や経費をどのように見積もるかで、NOI利回りの計算結果は大きく変わります。NOI利回りの計算の仕組みを理解し、投資判断に活かしていきましょう。入居率を想定するときは、現状の入居率や1年間の平均入居率を用いるのが一般的です。

不動産会社がNOI利回りを計算してくれた場合は、どのように入居率を設定しているかを確認し、実態とかけ離れていないかどうかを確認することが大切になります。維持管理にかかる経費も、どのように見積もるかによって大きく変わる項目です。維持管理にかかる経費には、固定資産税や火災保険料、管理手数料、修繕費、入居・退居の手続き費用などがあります。

固定資産税や火災保険料、管理手数料は事前にある程度正確な数値を見積もることが可能です。しかし、修繕費は物件の構造や築年数に大きく影響されます。中古物件を購入するときは、現地調査で外壁や屋根をよく確認し、修繕の必要性を確かめておくようにしましょう。入居や退居の手続き費用も、不動産購入後に大きな負担となってのしかかってくる場合があります。

入居率が低ければ、広告費を支払ってでも入居者を募集しなければなりません。入居率が低い場合、すぐに借り手が見つかりにくい物件を購入する場合は、入居や退居の手続き費用は多めに見積もった方がいいでしょう。維持管理にかかる経費はNOI利回りの結果を大きく左右するので、事前に丁寧なシミュレーションをすることが大切です。

項目を設定するときは、つい楽観的な予想に傾いてしまいがちですが、想定されるリスクを考慮し、現実的な予想も立てておくようにしましょう。不動産の購入にかかる諸費用には、不動産仲介会社に支払う仲介手数料や、登記費用、不動産取得税などが含まれます。登記を自分で行う場合は、ほとんど費用はかかりませんが、司法書士に依頼する場合は司法書士報酬が発生するので押さえておきましょう。

利回りを踏まえて総合的な判断をすることが大切

不動産投資で物件の購入判断をする際に、利回りは一つの指標となります。特に、表面利回りではなくNOI利回りを活用することで、「物件購入後に手元にどの程度の資金が残るのか」について具体的にイメージすることができるでしょう。一方で、利回りにばかり気を取られて投資判断をするのもよくありません。たとえば、不動産の購入価格が安ければ、その分利回りは高くなります。

しかし、安い物件には相応の理由があるケースが多く、実際はなかなか借り手がつかず入居率が上がらなかったり、手放そうとしても買い手が見つからなかったりといったリスクが想定されることもあるでしょう。都心の物件であれば、購入価格が高いため利回りは低い傾向です。しかし、一般的に入居率が安定しており、万が一の際でもすぐに手放せるというメリットがあります。

利回りも参考にしつつ、立地の魅力や地域の人口動態など、さまざまな情報を加味して総合的な判断をすることが不動産投資を成功させるポイントです。

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