不動産投資
2019.5.27

高利回りのワンルーム投資はハイリスク?利回り重視に潜む危険性とは?

(画像=shigemi okano/Shutterstock.com)
(画像=shigemi okano/Shutterstock.com)
不動産投資で収益の最大化を目指すために、利回り重視で物件を探してしまう人も多いのではないでしょうか?

不動産投資はエリアによって相場がありますが、多くの物件を調べていくと相場よりも高い利回り、いわゆる高利回り物件を発見することもあるでしょう。

ワンルーム投資は、一棟物件に比べると初期投資が少なくて済むことが多いため、高利回りのワンルームを見つけると焦って購入したくなるかもしれません。

しかし、利回り(リターン)が相場に比べて高いということは、その分リスクも潜んでいるということです。もちろんリスクを把握した上で上手く運営できる人には良い投資になる可能性があります。しかし、そもそも潜在的なリスクを見抜けずに投資してしうことは避けたいところです。
高利回りのワンルーム投資に潜むリスクについて見ていきましょう。

高利回りのワンルーム投資に潜む3つのリスク

ここからは高利回りのワンルーム投資で起こりうる、3つのリスクについて解説していきます。

立地が駅から遠い

都心エリアでは、最寄駅からの距離は非常に重要です。特にワンルームには多くの場合、単身者が住むので、車やバスではなく電車利用がメインの入居者がターゲットとなると、駅から遠くなればなるほど賃貸需要は弱く、家賃は下落する傾向にあります。

エリアによっては、駅から徒歩10分を超えると家賃相場が一気に下がるところもあります。それにも関わらず、利回りを高くしようとして家賃設定を高いままにしても、入居者が決まらなければ収益自体がなくなってしまいます。

修繕積立金が高額、もしくは値上がりする可能性がある

ワンルーム投資の場合、家賃と同じくらい重要なのが管理費や修繕積立金です。現時点での利回りが高い理由の1つに、マンションの築年数に比べて管理費や修繕積立金が安い可能性があります。

この場合、現時点では問題がなくても、将来管理費や修繕積立金の値段が上がることによって収益を圧迫する可能性があります。場合によっては、大規模修繕のために一時金を徴収されるケースあります。

入居者トラブルが起きると家賃収入が止まる

ワンルームマンションの場合、1室に投資をしているため、入居者がいれば家賃が満額入ってきますが、空室になるとまったく入ってきません。空室期間が続いている場合は、家賃設定の見直しや、仲介会社、管理会社と対策を立てるなど、手の打ちようがあります。

しかし、入居者トラブルが起きると、長期間家賃が止まってしまうことがあります。家賃を滞納した上に退去に応じてもらえないとなると、新しい入居者の募集もできず、退去させるための手続きなど費用と時間もかかってしまいます。

家賃滞納については保証会社を活用することでリスクヘッジできますが、滞納保証期間が決まっている場合もあります。滞納無期限保証をしてくれる会社を選ぶ方法もありますが、管理委託手数料が高いことが多く、結果的に収益を圧迫する要因になってしまいます。

所有戸数を増やすことでリスク分散をしていこう

ワンルーム投資は「初心者向け」と言われることが多いですが、マンションの管理費や積立積立金、入居者トラブルなど、不動産投資家がコントロールできない要素が多いとも言えます。その点を考えればワンルーム投資にこだわらず、RC造など耐用年数の長い1棟物件を検討してみてもいいでしょう。

1棟物件というと不動産投資の上級者が運営するイメージもあるかもしれませんが、所有戸数が増えることでリスクを分散することができますし、自分で修繕やリフォームの準備を進めていけるので、管理費や修繕積立金、大規模修繕の一時金などに頭を悩ますこともありません。

不動産投資は、いかに戸数を増やして収益を安定させ、リスクを分散させるかがが重要です。ワンルーム投資にこだわらず、不動産投資の選択肢として1棟物件も検討してみてはいかがでしょうか。

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