不動産投資
2019.3.27

不動産投資におけるエリア選定!都心?地方?

(画像=Byjeng / Shutterstock.com)
(画像=Byjeng / Shutterstock.com)
不動産投資では、エリア選定において都心と地方のどちらを選ぶべきか迷うことがあります。今回は、利回りと賃貸需要、将来の資産価値の観点から、都心と地方のメリット・デメリットを解説します。また、地方でも賃貸需要の高い地域についてもご紹介します。

不動産投資においてエリア選定が重要

同じ物件でも、エリアが異なれば入居率や賃料には当然、大きな差が生まれます。不動産投資において物件を選ぶ決め手はたくさんありますが、エリア選定は特に重要な判断基準の一つといえるでしょう。

不動産に投資するとき、一つの判断軸に頼るのは望ましくありません。利回りや賃貸需要、将来の資産価値など、さまざまな観点から総合的な判断を下すことが大切です。

不動産のエリアは、大きくは都心と地方(郊外)とに分けられます。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解して、自分に合った物件を選択しましょう。

利回りと賃貸需要からみる都心と地方のメリット・デメリット

都心の不動産のメリットは、なんといっても賃貸需要が底堅いことです。人口減少による空室リスクが懸念されている日本ですが、都心には人口流入が続いており、人口減少は主に地方で進行しています。今後も、都心には一定の賃貸需要が見込めるといえるでしょう。

一方、都心の不動産のデメリットは利回りが低いことです。都心の不動産は、地方と比べて賃料が高くなるため、一見収益が上がりやすいように感じられるかもしれません。しかし、不動産自体の購入金額も高くなるため、表面的な利回りだと地方より条件が悪くなります。

不動産投資において最も恐ろしい空室リスクを低減できるのが都心の不動産投資のメリットですが、物件の購入金額や利回りには十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

地方の不動産のメリットは、都心の不動産と比較して利回りが高いことです。地方では、土地の値段が圧倒的に安くなるため、都心と比較し高い利回りが期待できます。賃料ももちろん低くなりますが、それ以上に購入金額の違いのほうが大きいといえます。

また、購入金額が安くすむことは、不動産投資の初心者や副業として不動産投資をしているサラリーマンにとって、安心できるポイントかもしれません。

一方で、地方の不動産のデメリットは、賃貸需要が低く都心と比べて空室リスクが高まることです。不動産を購入したものの入居者が見つからず、広告費用や修繕費ばかりがかさむというのは、典型的な不動産投資の失敗事例です。

地方の不動産に投資するなら、空室リスクの低い物件を見極めることが重要です。地方であっても、一概に賃貸需要がないというわけではありません。例えば、政令指定都市や県庁所在地なら、十分賃貸需要が見込めるエリアだといえます。

また、商業施設や行政施設などの生活に必要な機能を備えたコンパクトシティも、賃貸需要の高いエリアです。最近では特に、コミュニティ内での助け合いや利便性の高さが注目され、コンパクトシティは人気を博しています。

都心と地方のどちらがいいかは投資家の好みや個々の物件にもよりますが、大まかな特徴とメリット・デメリットを把握しておくことで、物件を絞り込むポイントを把握することができます。

将来の資産価値も考慮してエリアを選ぶことが大切

利回りや賃貸需要の他に、将来の資産価値の観点から物件を選ぶのも一つです。購入金額が高かったり利回りが低かったりと、デメリットも目立つ都心の不動産ですが、売却時には大きなメリットがあります。

地方の不動産と比べ、都心の不動産は資産価値が落ちにくいといわれています。多少築年数が経過したとしても、きちんとメンテナンスさえしていれば、十分買い手が見つかります。都心であれば、売りたくても売れないといった事態に陥ることはほとんどありません。

一方、地方の物件を選ぶときには、将来の資産価値をよく検討する必要があります。購入時点での築年数や利便性、地域の人口動態などを調べ、売却が難しくなる前に手放すのも一つです。

不動産投資では、安定的な収益を得ることはもちろんですが、出口戦略も非常に重要です。売却して手放すのか、相続財産として子どもに引き継ぐのか、将来のことまで考慮して物件を選ぶようにしましょう。

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