弁護士であり、元格闘家でもあり、不動産投資家でもある、堀鉄平氏。「弁護士堀鉄平の不動産投資塾（堀塾）」を主宰するなど、不動産投資知識の啓蒙活動も行っている堀氏に、不動産投資の魅力・ノウハウについてお聞きしました。
【堀鉄平氏 プロフィール】
弁護士。第一東京弁護士会所属。弁護士法人Martial Arts代表。100社以上の企業の債権回収業務や顧問等を務める。弁護士業務の傍ら、都心部での不動産再開発、国内リゾート地でのホテル開発にも取り組む。「弁護士堀鉄平の不動産投資塾(堀塾)」を主宰するなど、不動産投資知識の啓蒙活動も行う。ブラジリアン柔術道場「トライフォース赤坂」代表としての顔も持ち、総合格闘技の試合への出場経験もある。引退後は、道場に所属する朝倉未来選手・朝倉海選手のサポートに専念。
- YouTube「堀塾」チャンネル登録者数 約5万人
- Twitterフォロワー数 約2.1万人
―いつから不動産投資を始めたのですか。
2012年、投資目的ではなく自宅用で、住宅ローンを組み六本木の新築マンションを購入したことがきっかけでした。都合により約2年経った頃、売却することを決めました。当時不動産価格が上昇していたため、1億円で購入した新築マンションを1.5億で売却することができました。この成功体験から不動産投資を学び始め、2014年頃から本格的に不動産投資を開始しました。
「開発」を選んだ理由は、何をやるにしても自ら主催し組み立てた方が良い、儲かる、主催者側に回るべきだと考えているからです。六本木のマンションの売却益3,000万円（税引後）を元手に銀行から融資を受け、南青山（表参道駅より徒歩約10分）の土地を購入しました。土地＋建築費で3億円を借り入れました。利回りやキャッシュフローについての話はありましたが、細かい事業収支は立てておらず、先の賃料下落率や修繕費等は考えていませんでした。2015年に相続税の増税があり、弁護士業のお客様が相続対策のため利回り4％くらいの収益物件を購入していました。建物完成時利回りが約6.2％あったため、長期で保有することも考えていましたが、建物完成前に約4％で売却しました。
―弁護士、不動産投資、堀塾、格闘家（サポート）と多くの活動をされていますが、どのように時間をつくっていますか。
私たち弁護士事務所の主力のビジネスモデルは債権回収です。キャリアに代わって携帯電話の通信代金や本体代金等の督促状を出すなど、小口の債権回収を大量に行っています。私は作ったしくみに沿ってマネジメントするだけですし、今は堀塾がメインなので、バランスでいうと弁護士業務は1割くらい。格闘技に関しても、趣味の延長なので1割くらいですね。不動産開発については、忙しいのは土地購入と銀行融資時くらいで、基本は外部の設計事務所と工務店に任せています。現在5件開発中ですが、ほとんど着工しているのでこれも1割くらい。
あとの7割は堀塾ですね。現在塾生が約200人いまして、月1回3時間の講義を行い不動産投資の基礎知識とノウハウを学んでいただきます。塾生の土地探しの際に紹介もしますし、土地購入時には私が必ずチェックし判断します。銀行・設計事務所・工務店も紹介します。年間契約で費用は高額ですが、その分手厚くサポートします。
―不動産投資の魅力、他の投資との違いとは。
例えば金の価格、様々な会社の株価は自分ではコントロールできません。不動産は自分でコントロールできるところが一番の魅力だと感じています。
―買うなら郊外の高利回り、都心の低利回り、どちらがよいでしょうか。
完成物件であればどちらでもよく、自分が主体となり参加するかどうかが大事だと思います。ポイントは売却時の値段が購入時より高いか安いか、含み損がでるか含み益が出るか。例えばネット上に出回っている高利回りの物件を買っても、次の日売り出せば下がるでしょう。しかし全空室の物件をリノベーションすれば購入時よりも上がるでしょう。
大事なのは自分主体で投資を行うこと。自分でやるとなったら、都心の開発の方が競合も少なく難易度が低い。地方のボロボロの物件をリフォームしても賃借人が付くのか市場調査を行う必要があり、不動産業者もたくさんあり競合が多い。地方の物件をリフォームするより、都心で開発をする方が難易度は低いと思います。ただし、地盤の問題や杭費用の見極めは大事ですし、ちゃんとした工務店に依頼することも大事です。
私は福岡の郊外にも収益物件を保有していますが、基本的に都心の開発がメインです。港区・渋谷区・目黒区・新宿区・文京区が多く、地盤が良ければ中央区でも開発します。
【堀塾ちゃんねる】
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【不動産投資で人生を変えるセミナー（堀塾体験）】
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